Вопросом как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома озадачены многие собственники жилья. От правильно принятого решения будет напрямую зависеть порядок в доме и прилегающей к нему территории. Задача выбранной управляющей компании должна заключаться в поддержке чистоты, организации ремонтных работ и облагораживании палисадников возле дома. Как выбрать компанию, которая будет четко выполнять свою работу, и на что обратить внимание при поиске, обсудим далее.
Что входит в обязанности управляющей компании
Прежде чем говорить о выборе управляющей компании, необходимо определиться с четким перечнем работ, которые она должна выполнять:
- Уборка подъездов, лифтов, прилегающей территории.
- Проведение косметического ремонта.
- Замена и починка труб (водопроводных, системы отопления).
- Благоустройство и озеленение двора.
- Проведение мелких ремонтных операций в подъездах (замена стекол, покраска перил, замена лампочек).
- Организация охраны территории и прочие задачи.
Хорошая управляющая компания стремится сделать жизнь жильцов дома более комфортной. Она не просто берет деньги за уборку подъездов и двора, а должна выполнять расширенные функции. Жильцы многоквартирного дома должны видеть за что они вносят ежемесячную плату, в противном случае они вправе собраться на собрании и решить сменить управляющую компанию на другую.
Как правильно выбрать управляющую компанию
Выбор управляющей компании должен осуществляться по решению жителей многоквартирного дома. С этой целью необходимо провести общедомовое собрание. Время стоит выбирать вечернее, поскольку многие люди работают.
О собрании необходимо оповестить всех жильцов, сделать это можно несколькими способами:
- Развесив объявления по подъездам.
- Посетив жильцов каждой квартиры лично.
- Разложив пригласительные по почтовым ящикам.
- Публикации объявления в местных печатных изданиях.
Собственники многоквартирного дома должны определиться с выбором управляющей компании не позднее одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию или расторжения договора с предыдущей организацией. Если сроки будут превышены, местные органы самоуправления сами позаботятся о назначении управляющей компании.
Принятие решения о выборе управляющей компании ложится на плечи всех жильцов. С этой целью проводится голосование, по итогам которого и выбирается организация.
После выбора подходящей управляющей компании, собрание жильцов должно пригласить представителя организации для проведения предварительной беседы. Если условия сотрудничества всех устраивают, составляется протокол и подписывается договор. Стандартно, он составляет на период от одного года до пяти лет.
Какую управляющую компанию выбрать для дома
Список управляющих компаний, зарегистрированных в городе, можно найти в местной администрации, также не исключено объявление торгов. В таком случае, организации будут сами передавать свои предложения собранию дома.
В процессе выбора стоит обратить внимание на портфолио организации, а именно:
- Дату ее создания.
- Количество обслуживаемых домов.
- Список предоставляемых услуг и их стоимость.
- Наличие собственной материально-технической базы для проведения ремонта.
Особое внимание стоит уделить количеству обслуживаемых домов в разные периоды функционирования компании. Это даст возможность определить ее популярность. К примеру, будет странным, если в момент открытия управляющей компании она обслуживала 30 домов, а через год их число сократилось до 10. В первую очередь, это свидетельствует о том, что руководство организации не справилось с поставленной перед ним задачей, а значит жильцы домов были недовольны и решили прекратить обслуживание.
На встрече с представителем управляющей компании необходимо обратить внимание на манеру его общения. Если он ведет себя надменно, хамит жильцам или что-то недоговаривает, стоит отказаться от сотрудничества.
Выбранная жильцами управляющая компания должна иметь лицензию на проведение деятельности.
В противном случае, ее действия не являются законными и заключение договора попросту невозможно. Зачастую, такие организации являются мошенниками. Их деятельность направлена на обман жильцов дома.
Выбирая управляющую компанию, следует посетить жильцов многоквартирных домов, которые уже обслуживаются ею. Это позволит узнать реальные отзывы, получить достоверные сведения об организации. Если жильцы домом недовольны, стоит подумать о выборе другой управляющей компании.
Стоимость услуг компании не должна быть завышенной. Специалист организации обоснует каждую копейку, которую обязуются выплачивать жильцы дома. Стандартных цен компаний не существует, их тарифы определяются индивидуально, как и предоставляемые услуги.
Можно ли не присутствовать на собрании жильцов дома
Уполномоченные представители дома обязаны оповестить о проведении собрания каждого жильца. Это входит в их полномочия. Однако, жильцов никто не сможет принудить быть на собрании в обязательном порядке. Приходит или нет, решать только им.
Если собственник квартиры не захочет участвовать в голосовании, выбор сделают за него. В таком случае, владелец будет вынужден согласится с итогами голосования и оплачивать квартплату в выбранную собранием управляющую компанию.
Заключение договора с управляющей компанией
Договор о предоставлении услуг составляется в двух экземплярах, по одному на каждую сторону сделки. Документ должен быть обязательно заверен нотариусом, в противном случае он не будет иметь никакой юридической силы.
В договоре подлежат указанию основные моменты сделки, включая:
- Обязанности управляющей компании.
- Стоимость услуг, возможность и условия ее повышения.
- Ответственность сторон.
- Условия досрочного прекращения отношений.
- Срок действия документа.
Договор подписывается уполномоченным представителем жильцов многоквартирного дома, в их присутствии. Перед подписанием документа необходимо тщательно изучить его пункты. Идеальным вариантом будет обращение к юристу, который сможет подтвердить полное отсутствие в контракте «подводных камней».
Можно ли обжаловать итоги голосования
Если кто-то из жильцов дома не согласен с принятым решением, он вправе подать иск в суд. К нему необходимо приложить копию протокола заседания, бюллетени и прочие доказательства. Подобное разбирательство должно осуществляться только в том случае, если голосование было сфальсифицировано.
По решению суда, договор с управляющей компанией может быть расторгнут или признан недействительным. После чего необходимо будет повторить процедуру выбора организации заново. Повторное голосование происходит в присутствии представителя местной администрации.
Первоначально вопросом управления домовладения занимается застройщик.
Он получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца .
В это же время местное самоуправление в период 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в срок до 10 дней со дня его завершения.
Управленческая деятельность возлагается на или органом местного управления компанию , так как не все квартиры заселены и собственников мало для голосования за УК.
Основания для проведения конкурса
Первым основанием для проведения выборного конкурса является сдача многоквартирного дома в непосредственное пользование или эксплуатацию.
Когда этап строительства завершен, а собственники получили свои документы и долгожданные ключи, законом отводится определенный срок на то, чтобы жильцы выбрали способ управления.
Второе основание возникает вследствие неисполнения воли законодателя. Если в отведенный срок, равный одному месяцу, жильцами так и не будет выбран способ управления, местная администрация берет этот вопрос под контроль и помогает жильцам определиться со способом управления.
Если собственники отказались от услуг одной управляющей компании, они будут нуждаться в новом организации, обслуживающей общедомовое имущество. Таким образом, смена организации по управлению многоквартирным домом также может считаться основанием.
Справка! Законом предусмотрены ситуации, когда сама и разрывает договор. В этой ситуации также необходим выбор новой управляющей компании многоквартирного дома.
Правила проведения конкурса
Регламентирующие акты
Если на собрании и конкурсе присутствуют представители органа местного самоуправления, то большая роль в регламентации проведения мероприятия отводится локальным нормативным актам
. В каждом муниципальном образовании они свои, однако не противоречат основному закону.
Чтобы ознакомиться с актами именно вашего муниципального образования, вам следует зайти на сайт городской администрации.
Кроме того, при проведении конкурса важно руководствоваться статьями Жилищного Кодекса, об этом говорит его . Правила проведения конкурса по выбору управляющей компании, принятые Постановлением Правительства № 75 от 6.02.2006 года – главный источник, в соответствии с которым и проходит вся процедура. Заранее ознакомьтесь со всеми нюансами, прописанными в этом акте.
В последние годы законодательная система нашей страны все чаще и чаще реформируется, не обошли нововведения стороной и Жилищный кодекс. Некоторые статьи более полно раскрывают себя в ФЗ №38 от 5 апреля 2013 года . В акте говорится об изменениях, которые были внесены в Жилищный Кодекс, а также даются некоторые комментарии к статьям.
Участники
Участниками конкурса являются с одной стороны избирающие, то есть жильцы дома и орган местного самоуправления (СРО), а с другой стороны претендент или претенденты на обязательное управление всем домом.
Количество претендентов не ограничено , главное заранее ознакомить жильцов со своим участием в торгах.
Предмет конкурса
Предметом конкурса является право управления домом и общедомовым имуществом, которое будет выражено в заключении договора между сторонами на ограниченный или неограниченный срок.
Также к предмету можно отнести и денежные средства, которыми будет распоряжаться УК, предоставляя отчетность жильцам.
Предмет торга
Предметом торга является оплата деятельности УК , а также ее возможности в управлении имуществом. Так, если одна управляющая компания оценила свои услуги и работу в определенную сумму, другая может снизить планку и тем самым будет более интересна собственникам.
Справка: во время торгов управляющие компании знакомят собственников с результатами своей работы на других участках, рассказывают о возможных перспективах сотрудничества и программе действий на первое время.
Как определяется победитель?
Если инициаторами конкурса являются собственники многоквартирного дома, то победитель определяется путем голосования .
Конкурс может быть:
В обоих случаях, полученные результаты суммируются и назначается управляющая компания. Но есть одно «но».
Если сумма голосов, отданных за победителя, все же не доходит до отметки в пятьдесят процентов, компания, набравшая большее количество голосов, не проходит конкурс. Необходимо единогласие собственников , которое проявляется в голосовании, где более половины всех голосов отданы за одного претендента.
При конкурсном отборе должны присутствовать все или больше двух третей всех собственников. При отсутствии 2/3 части всех жильцов дома конкурс не может считаться объективным и управляющая компания избираться не может.
Если инициатором конкурса является орган местного самоуправления, он сам назначает УК или суммирует свой голос к голосам жильцов.
Сроки выбора
УК должна быть избрана в месячный срок с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если этого не произошло, орган самоуправления имеет право еще в течение одного месяца помогать жильцам определиться с выбором. Таким образом, вся процедура назначения управляющей компании по срокам не должна занимать больше двух месяцев.
Кто вправе инициировать тендер?
Инициировать конкурс на выбор управляющей компании для многоквартирного дома по действующему Жилищному Кодексу могут только:
- Жильцы, которые выбирают управляющую компанию сразу после сдачи новостройки.
- Орган местного самоуправления — в месячный срок в администрацию должна поступить информация об организации, обслуживающей дом. Если этого не происходит, орган местного самоуправления самостоятельно инициирует выборы управляющей компании по конкурсу.
Сама управляющая компания не имеет права призывать жильцов на собрания , устраивать встречи и заседания.
Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?
К выбору управленческой компании собственникам жилья необходимо подходить критично, чтобы организация устраивала всех владельцев.
О выборе необходимо заранее предупредить всех жителей многоквартирного дома , для этого больше всего подходит вечерний обход квартир (когда все жильцы возвращаются с работ) либо информирование по телефону/смс/объявлением на входе в дом.
Заявка на участие
Заявки на участие подаются от имени управляющих компаний. В них должно быть указано наименование УК, ответственное лицо, программа, по которой должно проходить сотрудничество, условия и контактная информация. Можно принимать неограниченное количество заявок.
Извещение
Извещение о проведении конкурса по отбору управляющей организации должно отвечать ряду правил, и в первую очередь — быть доступно каждому собственнику.
Вот основные способы оповещения собственников:
- личное оповещение каждого собственника путем посещения жилья;
- публикация информации о собрании в местных СМИ;
- публикация на сайте органа местного самоуправления;
- оповещение путем приглашения в почтовый ящик;
- размещение информации на стендах в каждом подъезде;
- обзвон каждого из собственников.
Порядок голосования при выборе управляющей компании
Первым делом необходимо, чтобы собственники ознакомились со всеми претендентами на должность управляющей компании еще до начала голосования.
Для этого определяется время и дата собрания, а информация вывешивается на общем стенде , куда имеют доступ все собственники. Также возможно личное приглашение на собрание каждого собственника.
Все без исключения управляющие компании могут знакомить с условиями своего сотрудничества собственников путем личного общения, раздачи листовок, публикации статей на интернет-ресурсах.
В день конкурсного отбора должны явиться представители управляющих компаний, а также большая часть проживающих в доме. Представители организаций еще раз знакомят жильцов со своими условиями, предлагая те или иные пункты в договоре. Далее начинается голосование, которое может иметь как открытый, так и закрытый характер.
Если инициатором проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации является орган муниципального образования, то информация о собрании также должна быть донесена до собственников, но на собрании потребуется присутствие и представителей органов местного самоуправления.
Важно! При отсутствии единогласия в голосовании, именно представитель органа местного самоуправления назначает УК.
Вскрытие конвертов и рассмотрение заявок
Заявки рассматриваются тщательно и обсуждаются непосредственно на собрании. Из них формируется перечень наиболее достойных и внушающих доверие кандидатов, из которых и выбирается победитель .
Момент вскрытия конвертов с заявками фиксируется в протоколе собрания. Собственники могут задавать вопросы представителям, пытаясь получить наиболее полную информацию.
Проведение конкурса и подведение его итогов
Конкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом проводится сразу же на собрании, после того как представлены все кандидаты.
Когда все голоса занесены в протокол, оглашается результат. Если голосование проходило в формате бюллетеней, бумаги не выбрасываются, а остаются, чтобы в случае необходимости подтвердить законность победы той или иной управляющей компании.
Когда оглашен победитель, с ним обсуждают перспективы будущего договора, составляют документ и подписывают его. Остальные претенденты, не набравшие необходимых голосов, покидают собрание.
Образец протокола общего собрания
Примеры составления протокола общего собрания по выбору управляющей компании представлены ниже.
Как выбирает УК администрация?
Справка : если жильцы самостоятельно не избрали управляющую компанию в указанный срок (один месяц), то подбор и назначение управленца возлагается на администрацию округа.
В таком случае специалистами назначается конкурс среди УК (в обязательном порядке о проведении конкурса извещаются обе стороны — владельцы многоквартирного дома и все управляющие организации, которые могут в нем участвовать).
Действия администрации в данном процессе :
Застройщик может заключить договор об управлении дома с УК не позднее пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Жильцы дома вправе в течение месяца после ввода дома в эксплуатацию либо оставить ту же компанию.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Завершающим этапом конкурса является . Как правило, он составляется в присутствии представителей собственников и управляющей компании.
Еще раз обговариваются все детали, срок взаимодействия, возможные причины расторжения договора. После этого договор заверяется нотариусом и подписывается сторонами.
Договор подписывается в двух экземплярах — один будет храниться в управляющей компании, другой – у представителя собственников.
Жильцы могут прописать свои пожелания по управлению имуществом, но обязательно согласуя это с представителем организации. Как только договор подписан, управляющая компания может приступать к своим прямым обязанностям.
Какие бывают нарушения?
Нарушения выбора УК связаны с самим процессом избрания :
Любое нарушение процесса выбора влечет за собой не только недовольство жильцов выбранной УК, но ставит под угрозу финансовую сторону сотрудничества.
Для обжалования выявленных нарушений владельцы квартир делают следующее :
- заявление об обнаружении нарушения;
- собирают с жильцов подписи о согласии и участии в обвинительном процессе;
- собирают необходимые доказательства. Это может быть видеосъемка процесса голосования, бюллетени, нарушения в работе управляющей компании и т.п.
Обращаться лицам, обнаружившим нарушения, необходимо в прокуратуру либо в районный суд.
Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом не так сложен, как это может показаться на первый взгляд. Помните о своих правах как собственника, и тогда их никто не сможет ущемить.
Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика , пока собственниками не выбран способ управления этим домом?
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом . Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию . Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК . В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику - заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Управление МКД после ввода в эксплуатацию
До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.
При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.
В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).
Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ , п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Открытый конкурс
Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД
До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.
До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).
Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).
Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).
После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).
Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.
Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.
Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!
Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией
Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов . На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.
При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.
Образец договора управления многоквартирным домом
При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.
В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно .
Порядок управления многоквартирным домом
Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.
Лицензия на управление многоквартирными домами
Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.
Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.
