Условия договора продажи предприятия. Понятие, признаки, существенные условия договора продажи предприятия. Понятие предприятия, его квалифицирующие признаки Признаки договора продажи предприятия

», «муниципальное унитарное предприятие», «казенное предприятие».

Вместе с тем в цивилистической литературе и в настоящее время можно встретить взгляд на продажу предприятия как на продажу субъекта гражданских прав и обязанностей.

Так, употребление термина «предприятие» для обозначения субъекта гражданских прав допускает И.В. Елисеев.

Н.И. Клейн отмечает: «В ст. 132 ГК, исходя из ее названия, дано определение предприятия как объекта гражданских прав. Однако упоминание в определении прав требования, долгов и ряда исключительных прав предприятия дает основание полагать, что в ст. 132 ГК, по существу, содержится определение предприятия как субъекта гражданских прав. Такой вывод основан на том, что и права требования, и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права».

Критикуя позицию Н.И. Клейна, В.В. Витрянский справедливо отмечает, что, во-первых, само по себе предприятие, не будучи юридическим лицом, в принципе не может иметь никаких прав и обязанностей, а во-вторых, необходимо видеть различие между понятиями «предприятие» (как имущественный комплекс, объект гражданских прав) и «государственное или муниципальное унитарное предприятие» (как организационно-правовая форма коммерческой организации , субъект гражданских прав и обязанностей).

Понятие договора купли-продажи предприятия . По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять предприятие по передаточному акту и оплатить его (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Правовое регулирование договора купли-продажи предприятия . Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора купли-продажи предприятия, содержатся в § 8 главы 30 ГК РФ.

К отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ), а при отсутствии таковых — общие положения о купле-продаже (§ 1 главы 30 ГК РФ).

Кроме того, к договору применяются общие положения ГК РФ о сделках , обязательствах и договорах.

При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 566 ГК РФ правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам. Данная норма подлежит применению, как правило, если предприятия являются объектами социально-культурного назначения, включают в свой состав общежития, которые прежний собственник в случае реституции не сможет содержать, что повлечет за собой ухудшение жилищных прав граждан , и т.п.

Правовая характеристика договора купли-продажи предприятия . Договор купли-продажи предприятия является формальным, возмездным, взаимным.

Существенные условия договора купли-продажи предприятия . К условиям, при отсутствии которых договор купли-продажи предприятия признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене.

Предмет договора купли-продажи предприятия . Предметом договора, обусловившим его выделение в качестве отдельной разновидности купли-продажи, является предприятие.

Под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью в целом и используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ):

• все виды имущества, предназначенные для его деятельности (включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию), в том числе имущественные права ;
• долги (обязанности) (в этом важная специфика договора);
• средства индивидуализации продавца и его товаров, работ и услуг (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации. Данные объекты переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором;
• другие исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные права , смежные права и т.д.). Данные объекты переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Вместе с тем согласно п. 3 ст. 559 ГК РФ права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Предметом договора купли-продажи может быть и часть предприятия: цех, мастерская и т.д. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). При этом отчуждаемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Комплексы вещей (станки, здания), не обладающие свойствами замкнутого производства, не образуют предмет рассматриваемого договора. К отчуждению таких вещей будут применяться общие положения о купле-продаже.

ГК РФ устанавливает повышенные требования к детализации предмета договора. Согласно ст. 561 ГК РФ в договоре продажи предприятия определяются состав и стоимость продаваемого предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Срок договора купли-продажи предприятия . Срок в договоре купли-продажи предприятия не относится к существенным условиям. К сроку применяются общие положения ГК РФ о сроках в сделке и обязательствах (статьи 190— 194, 314).

Цена договора купли-продажи предприятия . К особенностям договора купли-продажи предприятия относится то, что цена предприятия является существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре купли-продажи предприятия условия о цене договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, содержащиеся в п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в договоре условия о цене товар подлежит оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не применяются.

Стороны договора, как правило, свободны в установлении цены предприятия, если иное не установлено законодательством.

Стороны договора купли-продажи предприятия . Сторонами договора купли-продажи предприятия являются продавец и покупатель.

Продавцом, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности , поверенный по договору поручения и т.д.).

Продавцом в большинстве случаев являются коммерческие юридические лица или индивидуальные предприниматели . При продаже государственных и муниципальных предприятий продавцами выступают соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления .

Форма договора купли-продажи предприятия .

К форме договора купли-продажи предприятия предъявляются особые требования.

Согласно п. 1 ст. 569 ГК РФ договор продажи предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК РФ). В этом также состоит особенность договора.

Специфика формы договора заключается еще и в том, что к нему обязательно должны быть приложены следующие документы (п. 2 ст. 561 ГК РФ):

• акт инвентаризации;
• бухгалтерский баланс;
• заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
• перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Кроме того, дополнительным требованием при совершении сделки является необходимость государственной регистрации перехода права собственности на предприятие и государственная регистрация сделки купли-продажи (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

То есть договор будет признаваться заключенным с момента его государственной регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет незаключенность договора купли-продажи предприятия, но не его недействительность, поскольку в п. 3 ст. 560 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации такого договора, не указано, что несоблюдение этого требования повлечет признание договора недействительным.

Перечень документов, представляемых для государственной регистрации права и сделки, установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, при государственной регистрации договора купли-продажи предприятия необходимо руководствоваться приказом Минюста РФ от 04.03.2005 № 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами».

Что касается государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие, то ГК РФ устанавливает ряд специфических для данного договора правил (ст. 564 ГК РФ).

Во-первых, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Во-вторых, в случаях когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. То есть фактически покупатель вправе осуществлять правомочия собственника до перехода права собственности.

Обязанности продавца по договору купли-продажи предприятия .

Продавец по договору купли-продажи предприятия обязан:

1. Передать предприятие.

Согласно ст. 563 ГК РФ передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

В передаточном акте обязательно указываются:

• данные о составе предприятия;
• данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;
• сведения о выявленных недостатках переданного имущества;
• перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Следовательно, уклонение продавца от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, признается отказом от исполнения обязанности передать предприятие.

С момента передачи предприятия на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Что касается подготовки предприятия к передаче, то ГК РФ устанавливает: подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

При неисполнении продавцом обязанности по передаче предприятия покупатель вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре купли-продажи (см. главу 1).

2. Обратиться в регистрирующий орган.

В регистрирующий орган продавец должен обратиться для государственной регистрации перехода права и самого договора.

При уклонении продавца от государственной регистрации права и сделки покупатель вправе:

• требовать в суде вынесения решения о регистрации сделки (если она совершена в надлежащей форме) и права;
• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации).

3. Передать предприятие свободным от прав третьих лиц.

Речь идет не о полной свободе предприятий от обременений (так как предмет договора включает и долги), а о предупреждении обо всех имеющихся правах третьих лиц и переводе долга надлежащим образом.

В случае передачи покупателю в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе:

• требовать уменьшения покупной цены, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. Реализация данной нормы может вызвать затруднения, т.к. , представляется, что покупатель не может не знать о долгах, поскольку они входят в состав предприятия и указываются в договоре и передаточном акте;

4. Передать предприятие, состав которого соответствует договору.

Нарушения условия о составе предприятия могут быть разделены на две группы.

Первая группа — отсутствие отдельного имущества было оговорено в передаточном акте.

В этом случае покупатель вправе (п. 2 ст. 565 ГК РФ):

• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

Вторая группа — отсутствие отдельного имущества (либо наличие дополнительных долгов в составе имущества) не было оговорено в передаточном акте и было обнаружено после передачи предприятия.

В данном случае (если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия) покупатель вправе по выбору, если договором не предусмотрено иное:

• требовать соответствующего уменьшения покупной цены;
• требовать восполнения или доукомплектования недостающего имущества;
• расторгнуть договор (если последствия расторжения существенно не нарушают права и интересы других лиц);
• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

В судебной практике возник вопрос, вправе ли покупатель требовать ограничения пределов правопреемства в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств продавца), которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте.

Таким образом, в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

5. Передать предприятие, соответствующее условиям договора о качестве.

Так же, как и применительно к предыдущей обязанности, возможны два варианта нарушения условий договора о качестве.

Первый вариант. Недостатки были оговорены в передаточном акте.

• требовать соответствующего уменьшения покупной цены, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия;
• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).

Второй вариант. Недостатки не были оговорены в передаточном акте.

В этом случае покупатель вправе:

• требовать соразмерного уменьшения покупной цены;
• требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков;
• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков);
• если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно — требовать в судебном порядке расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору (п. 5 ст. 565 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что последствия изменения или расторжения договора не должны существенно нарушать права и интересы других лиц (ст. 566 ГК РФ).

6. Уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов в составе предприятия до его передачи.

Данную обязанность продавец несет не по отношению к покупателю, а по отношению к своим кредиторам (п. 1 ст. 562 ГК РФ).

Если кредитор был уведомлен о продаже предприятия, но письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления по выбору (п. 2 ст. 562 ГК РФ):

• потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;
• требовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, то он вправе предъявить указанные требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю (п. 2 ст. 562 ГК РФ).

Кроме того, интересы кредитора гарантируются нормой, согласно которой после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 562 ГК РФ).

Обязанности покупателя по договору купли-продажи предприятия .

По договору купли-продажи предприятия покупатель исполняет обязанности, аналогичные обязанностям покупателя по договору купли-продажи недвижимости. Совпадают и последствия неисполнения обязанностей. Поэтому мы ограничимся лишь перечислением обязанностей покупателя.

Покупатель по договору купли-продажи предприятия обязан:

1. обратиться в регистрирующий орган;
2. принять предприятие по передаточному акту;
3. оплатить предприятие;
4. известить продавца о нарушении условий договора о качестве.

Любой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432 ГКРФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ).

Форма и существенные условия договора продажи предприятия. Государственная регистрация договора

В соответствии со ст.560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в п.2 ст.561 ГК РФ, т.е. акта инвентаризации, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, бухгалтерского баланса предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Следует отметить, что все приложения к договору являются его неотъемлемой частью, если иное специально не предусмотрено договором.

Несоблюдение требований к форме договора продажи предприятия влечет за собой специальные последствия: договор признается недействительным.

Существенными условиями договора купли-продажи предприятия являются предмет договора и его цена.

Как уже было сказано, предметом договора продажи предприятия являются только такие имущественные комплексы, которые имеют в своем составе недвижимость.

Помимо недвижимости в состав предприятия входят:

1) движимые вещи;

2) имущественные права (исключительные права и обязательственные права требования);

Для того чтобы вышеуказанные элементы в совокупности образовали предприятие, необходимо, чтобы все они были объединены возможностью их комплексного использования для осуществления предпринимательской деятельности определенного вида.

Тот вид предпринимательской деятельности, для осуществления которого предназначено предприятие, и будет определять возможность или невозможность включения конкретного имущества продавца в состав предприятия.

В том случае, если какое-либо имущество, определенно предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности продаваемого предприятия, не будет указано в документах, оформляющих договор продажи предприятия, то вопрос о том, будет ли договор продажи предприятия считаться заключенным или нет, должен решаться каждый раз отдельно.

При решении данного вопроса необходимо исходить из того, что предмет договора продажи предприятия не может считаться согласованным, если в документах, составляющих договор, будет отсутствовать указание на имущество (вещи или имущественные права), без которого невозможно осуществление предприятием той деятельности, для которой оно предназначено Корнеева Л.И. Гражданское право Российской Федерации: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2006. - С. 272..

Если имущество, которое является необходимым и достаточным для осуществления предприятием той деятельности, для которой оно предназначено, будет указано в договоре продажи предприятия, то остальное имущество, в том числе имущественные права, а также долги предприятия передаются покупателю независимо от того, поименованы они в договоре купли-продажи предприятия либо в приложениях к нему или нет.

Данный вывод основан на следующем.

В соответствии с п.2 ст.559 ГК РФ исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Из формулировки п.2 ст.559 ГК РФ следует, что в случае отчуждения продавцом недвижимости и движимых вещей, составляющих основу определенного бизнеса, исключительные права автоматически переходят к покупателю, даже если в договоре продажи предприятия об этом не будет сказано ни слова. Если же продавец не желает передавать исключительные права покупателю, оговорка об этом прямо должна быть сделана в тексте договора продажи предприятия.

Независимо от формулировок договора продажи предприятия к покупателю не перейдут права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, так как указанные права являются составным элементом правоспособности продавца, а не входят в состав имущественного комплекса. Однако ГК РФ предусматривает определенные гарантии для кредиторов продавца по обязательствам, исполнение которых невозможно без соответствующего разрешения (лицензии): в соответствии с п.3 ст.559 ГК РФ передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Что касается долгов, связанных с работой предприятия, которые не были указаны в договоре продажи предприятия, то из п.3 ст.565 ГК РФ следует, что данные долги переходят к покупателю. Покупатель при этом в лучшем случае вправе требовать уменьшения покупной цены, а в худшем случае (если продавец докажет, что покупатель знал об этих долгах до заключения договора продажи предприятия) не имеет никаких прав.

Цена как существенное условие договора продажи предприятия названа не в § 8 гл.30 ГК РФ, посвященном продаже предприятий, а в ст.555 ГК РФ, посвященной продаже недвижимости.

Применение ст.555 ГК РФ к договору продажи предприятия основано на п.2 ст.549 ГК РФ, в соответствии с которым правила, предусмотренные § 7 гл.30 ГК РФ, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.

Статья 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ (т.е. на основании цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются.

В связи с тем что договор продажи предприятия имеет особую форму (основной документ плюс приложения), встает вопрос о том, будет ли условие о цене предприятия считаться включенным в договор, если стоимость предприятия будет упомянута не в основном документе, а в приложении, в частности в аудиторском заключении о составе и стоимости предприятия Сергеев А.П. Гражданское право: учебник в 3 ч. - Ч. 1 /под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: ПОБЮЛ Л.В. Рожников, 2001.- С. 482..

Исходя из совокупного толкования ст. ст.555 и 560 ГК РФ сведения о стоимости предприятия, содержащиеся в аудиторском заключении, не могут считаться согласованным условием о цене предприятия, так как аудиторское заключение не отражает волю сторон относительно данного условия. Соответственно, только указание цены предприятия в основном (едином) документе можно считать надлежащим в целях признания договора продажи предприятия заключенным.

Пункт 3 ст.560 ГК РФ устанавливает, что договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности предмета договора продажи предприятия обусловили особый характер государственной регистрации как самого договора продажи предприятия, так и права собственности на предприятие.

В соответствии со ст.22 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации.

Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

Так как в состав предприятия входят исключительные права, которые передаются от покупателя к продавцу, может встать вопрос о государственной регистрации договора не только в федеральном органе исполнительной власти в области юстиции, но и в федеральном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на результаты интеллектуальной деятельности в соответствии с требованиями части четвертой ГК.

В соответствии с п. п.2 и 3 ст.1232 ГК РФ в случаях, когда результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации подлежит в соответствии с ГК РФ государственной регистрации, отчуждение исключительного права на такой результат или на такое средство по договору, залог этого права и предоставление права использования такого результата или такого средства по договору, а равно и переход исключительного права на такой результат или на такое средство без договора также подлежат государственной регистрации, порядок и условия которой устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Государственная регистрация отчуждения исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации по договору, государственная регистрация залога этого права, а также государственная регистрация предоставления права использования такого результата или такого средства по договору осуществляются посредством государственной регистрации соответствующего договора.

Таким образом, в случае продажи предприятия, в состав которого входят исключительные права на товарный знак, объекты промышленной собственности и т.д., государственной регистрации в Роспатенте будет подлежать договор продажи предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является:

1) консенсуальным;

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи.

Предмет договора– предприятие, при этом должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Также предметом договора может быть и часть предприятия.

Существенными условия м и договора являются его цена и предмет – предприятие, которое определяется как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Стороны договора:

1) предприниматели – граждане или коммерческие организации;

2) государство;

3) федеральные или местные фонды имущества.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, к которому прилагаются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков обязательств и обязательной государственной регистрацией права собственности на предприятие.

Права и обязанности продавца:

1) обязан подготовить предприятие к передаче;

2) передать предприятие покупателю путем подписания передаточного акта;

3) перенести на покупателя право собственности;

4) предупредить покупателя о всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего своидолги надлежащим образом;

5) обязательно уведомить и получить согласие кредиторов о продаже предприятия.

Права и обязанности покупателя:

1) оплата полученного предприятия;

2) обязанность принять товар;

3) не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие;

4) вправе требовать соответствующего уменьшения цены предприятия при нарушении продавцом условий о количестве и качестве продаваемого предприятия;

5) вправе требовать расторжения или изменения договора при нарушении продавцом условий договора;

6) обязанность своевременно известить продавца о нарушении договора.

12. Договоры мены и дарения недвижимости: актуальные вопросы.

Предмет договора мены недвижимости относится, как правило, к индивидуально-определенным вещам, то есть обладает индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае мены воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

Обмениваемое недвижимое имущество может быть как равноценным по стоимости, так и нет. В последнем случае в договор может быть включено условие о денежной доплате той стороне, имущество которой стоит дороже, и соответственно необходимо определить стоимость каждого из обмениваемых объектов. В таких случаях к договору о мене не применяются общие правила о цене, позволяющие при отсутствии прямых указаний взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК).

Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не допускается такая разновидность письменной формы, как обмен письмами, телеграммами, факсами и т.д. Закон устанавливает, что несоблюдение такой формы ведет к недействительности договора (ст. 550 ГК). С момента заключения договора с соблюдением установленной формы у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения мены недвижимости (однако стороны могут это сделать добровольно). Вместе с тем переход права собственности к приобретателю недвижимости по договору мены подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Если же речь идет о такой разновидности недвижимости, как жилые помещения, то государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сам договор мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК).

Государственная регистрация должна осуществляться в соответствии со статьей 131 ГК РФ учреждениями юстиции, которые должны располагаться на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение, вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно.

Договором дарения признается такой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п.1 ст.572 ГК).

В системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств, благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Договор дарения относится к безвозмездным договорам, по которым одна сторона предоставляет либо обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Если по договору дарения предполагаются встречная передача вещи или права либо встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор признается притворной сделкой и к нему применяются правила, предусмотренные п.2 ст.170 ГК (п.1 ст.572 ГК). В данной ситуации речь идет о нормах, относящихся к возмездной сделке, которую стороны действительно имели в виду. К нему в зависимости от конкретных условий должны применяться правила о договорах купли-продажи, мены и др.

Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору. При соглашении же о встречных имущественных предоставлениях налицо не договор дарения, а договор мены (ст.567 ГК) либо договор купли-продажи (ст.454 ГК), если эквивалент выражен в денежной сумме.

Признаком дарения является увеличение имущества одаряемого. Объем имущества одаряемого увеличивается путем передачи ему дарителем вещи или имущественного права либо освобождения его от обязанности. В последнем случае уменьшается часть имущества одаряемого, составляющего его пассивы, что равносильно увеличению активов последнего. Данный признак позволяет отличать договор дарения от иных договоров, не предусматривающих, так же как и при дарении, встречного предоставления. При дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счет уменьшения имущества дарителя

Признаком договора дарения является также наличие у дарителя, передающего одаряемому, имущество либо освобождающего его от обязательств, намерения одарить последнего, т.е. увеличить имущество одаряемого за счет собственного имущества. При отсутствии такого намерения у «дарителя» договор, по которому производится передача имущества, даже при отсутствии в его тексте условий о цене указанного имущества и порядке его оплаты либо иного встречного предоставления, должен в соответствии с п.3 ст.423 ГК признаваться возмездным. Намерение одарить - правовая цель дарителя в сделке. Это - действительно юридически важный признак, который можно уточнить, как намерение передать дар в собственность безвозмездно.

Дарение - это всегда двусторонняя сделка, т.е. для ее совершения необходима согласованная воля обеих участвующих в сделке сторон. Это означает, что для заключения договора дарения не достаточно желания одного лица передать в качестве дара вещь или имущественное право другому лицу. Одаряемый также совершенно определенно должен выразить свое согласие на принятие дара.

При заключении любого договора необходимо четко следовать предписаниям закона относительно формы сделки. В противном случае это может повлечь такие неблагоприятные последствия, как признание сделки недействительной.

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам.

Договор является разновидностью продажи недвижимости. Регулируется ст. 559-566 ГК, а при их недостаточности – применяются правила ГК о продаже недвижимости и лишь затем – общие положения о купле-продаже.

Особенности договора:

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора, либо одной из сторон, являются субъекты предпринимательской деятельности.

Существенные условия – условия о составе и стоимости продаваемого предприятия, т.е. должны быть точно определены элементы имущественного комплекса, осуществляемые на основе полной инвентаризации.

Элементы, входящие в состав предприятия:

Земельные участки;

Здания, сооружения;

Оборудование, инвентарь, сырье, продукция;

Права требования, долги;

Права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги, (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания);

Другие исключительные права.

Не входят в состав продаваемого предприятия и не подлежат передаче права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Тем не менее, обязательства продавца перед третьими лицами, вытекающие из такой деятельности, могут быть переведены на покупателя. В этом случае ГК предусматривает солидарную ответственность продавца и покупателя по этим обязательствам (п.3 ст.559 ГК).

Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости (Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются).

В цену предприятия включается и цена передаваемого с этим недвижимым имуществом земельного участка или права на него. Это правило применяется, если иной порядок установления цены недвижимого имущества не определен договором или не установлен законом.

Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе предприятия и его стоимости, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. При отсутствии таких документов в регистрации может быть отказано.

До передачи предприятия покупателю продавец должен письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, вправе сделать то же самое в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Если долги были переведены на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включенным в состав предприятия долгам (п. 4 ст. 562 ГК).

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту. Со дня подписания передаточного акта обеими сторонами предприятие считается переданным покупателю. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Поскольку договор продажи предприятия вступает в силу после государственной регистрации, передача предприятия возможна только после такой регистрации.

Право собственности на предприятие переходит только с момента регистрации этого права в установленном законом порядке. Таким образом, превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии: государственная регистрация договора, передача предприятия, государственная регистрация права собственности на него.

В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК).

Правила, определяющие последствия передачи предприятия с недостатками:

1. Если в передаточном акте указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены.

2. Если в составе предприятия покупателю переданы долги (обязательства) продавца, не указанные в договоре продажи предприятия или в передаточном акте, покупатель также вправе требовать уменьшения покупной цены, кроме случаев, когда продавец докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия.

3. Если покупатель уведомил продавца о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствии отдельных видов имущества, подлежащих передаче, продавец может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. В противном случае покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены, устранения недостатков либо возмещения собственных расходов по устранению недостатков.

4. Если недостатки устранить невозможно или они не устранимы, а сами эти недостатки делают предприятие непригодным для целей, названных в договоре, покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что было исполнено сторонами по договору.

5. К договору купли-продажи предприятия такое последствие недействительности договоров, как реституция, применяется только если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречит общественным интересам.

9. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

Договором дарения называется соглашение, в силу которого одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности.

Договор регламентируют ст. 572-582 ГК.

Особенности договора дарения

Договор дарения – это двусторонняя сделка, предполагающая согласие не только дарителя, но и одаряемого. Договор может быть реальным и односторонним, или консенсуальным и взаимным (в случае обещания дарения в будущем).

Сторонами договора дарения (дарителем и одаряемым) могут быть граждане, юридические лица, публично-правовые образования.

Даритель – лицо, которое добровольно лишает себя определенного имущества. Одаряемый – лицо, которое принимает дар.

Публично-правовые образования могут выступать только в качестве дарителя. Но в качестве одаряемого лица они могут выступать лишь в договоре пожертвования.

Гражданин, выступающий в качестве дарителя, должен быть дееспособным. Недееспособный гражданин может заключать договоры дарения только через своего опекуна (п.2 ст.29 ГК). При этом от его имени можно производить дарение только обычных подарков небольшой стоимости (не более 3 тысяч рублей). Право на получение подарков через опекуна не ограничено.

Лицо, признанное ограниченно дееспособным, вправе самостоятельно совершать договор дарения только в качестве одаряемого и только в том случае, если этот договор относится к мелким бытовым сделкам.

Малолетние и несовершеннолетние могут совершать сделки, направленные на получение даров, если соответствующие договоры не требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации. Ответственность по таким договорам, заключенным малолетними, несут их законные представители. По договорам, заключенным несовершеннолетними, отвечают они сами. Кроме того, несовершеннолетние вправе самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами, в том числе путем их дарения. Во всех остальных случаях дарение осуществляется либо с согласия законных представителей несовершеннолетних, либо через законных представителей малолетних, действующих от их имени.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК («Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности») (п.2 ст. 576 ГК).

Существенные условия договора – предмет и указание на безвозмездность.

Предмет договора – вещь, имущественные права, имеющие как обязательственный, так и вещный характер, освобождение от имущественных обязанностей перед дарителем или третьим лицом (например, прощение долга, перевод долга перед третьими лицами на себя, принятие на себя исполнения обязательства за одаряемого и от его имени)1.

В любом случае предмет дарения должен быть определен конкретно. Таковым могут быть любые вещи, не изъятые из оборота, в том числе деньги, ценные бумаги. Дарение вещей, ограниченных в обороте (оружие), предполагает наличие у одаряемого полномочия на владение соответствующей вещью. Не могут быть предметом дарения личные неимущественные права (право авторства и пр.), имущественные права, которые не могут отчуждаться (например, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью), а также другие права, которые не могут по своей природе быть предметом отчуждения.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна (п.5 ст. 576 ГК).

Безвозмездность главный квалифицирующий признак договора дарения. Это, однако, не означает, что одаряемый вообще свободен от любых имущественных обязанностей. Так, передача дара может быть обусловлена его использованием в общеполезных целях. Возможно дарение имущества, обремененного правами третьих лиц, например, залогом, сервитутом. Возможно дарение с обременением передаваемого имущества в пользу самого дарителя. Обещание дарения на случай смерти ничтожно.

Договоры дарения можно классифицировать как по критерию момента заключения (реальный и консенсуальный), так и по критерию цели дарения (дарение в интересах одаряемого лица и пожертвование – дарение в интересах неопределенного круга лиц, преследующее общеполезные цели (ст.582 ГК)).

Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образовательным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям в соответствии с законом, а также государству и муниципальным образованиям

Запрещено дарение (кроме подарков стоимостью не свыше 3 тысяч рублей):

а) от имени малолетних и недееспособных - их законными
представителями;

б) работникам лечебных, воспитательных и других подобных
учреждений - гражданами, которые в них лечатся, воспитываются, или их
родственниками;

в) лицам, замещающим государственные должности, муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

г) в отношениях между коммерческими организациями.

Дарение вещей, принадлежащих юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться только с согласия собственника вещи (п.1 ст. 576 ГК). Это ограничение не распространяется на случаи пожертвования (п.2 ст. 582 ГК) и на обычные подарки небольшой стоимости.

Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой.

Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

Дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;

Договор содержит обещание дарения в будущем.

Все договоры дарения недвижимости должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 574 ГК).

Все прочие договоры дарения могут заключаться в устной форме, в том числе и путем совершения сторонами конклюдентных действий.

Специальные требования к форме договора дарения прав по отношению к третьим лицам (уступка требования), а также дарения в виде освобождения от обязанности перед третьими лицами путем перевода долга установлены п.п.1 и 2 ст. 389 и п.2 ст. 391 ГК.

Право собственности на вещь переходит от дарителя к одаряемому в момент ее передачи, а если требуется государственная регистрация перехода права собственности, то после такой регистрации.

Купля-продажа предприятий.

Смагина Елена Сергеевна

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ ПО ГК РФ

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Предмет договора купли-продажи предприятия является его существенным условием, более того, именно благодаря специфике предмета этот договор получил отдельное правовое регулирование.

Как подчеркивалось выше, предприятие имеет сложную, комплексную структуру. Законодатель в ст. 132 ГК дал примерный перечень элементов, входящих в состав предприятия. Из приведенного в статье перечня видно, что предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включает имущество (движимое и недвижимое), имущественные права, права требования и долги, разного рода исключительные права.

Говоря о предмете договора купли-продажи предприятия, необходимо иметь в виду, что переход права собственности на предприятие предполагает переход к новому правообладателю всего имущественного комплекса в целом; изъятия из имущественного комплекса, составляющего предприятие, допустимы только по специальному соглашению сторон или по предписанию закона.

В силу закона не могут входить в предмет договора и передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии), ибо эти правомочия являются элементом правосубъектности их обладателя, а не субъективными гражданскими правами. Если же продавец все же передал указанные права покупателю, не имеющему соответствующей лицензии, стороны договора несут солидарную ответственность перед кредиторами по обязательствам, возникшим в связи с лицензируемой деятельностью (п.3 ст.559 ГК).

Ст.559 ГК определяет в качестве предмета продажи «предприятие в целом как имущественный комплекс», п.2 ст. 132 допускает, что часть предприятия наряду с предприятием в целом может быть объектом различных сделок, в том числе залога, аренды, доверительного управления, однако, еще раз следует отметить, что нормы параграфа 8 главы 30 ГК применяются только к купле-продаже предприятия в целом как имущественного комплекса.

Вывод о нераспространении норм о купле-продаже предприятия на часть предприятия легко обосновывается с точки зрения юридической неделимости предприятия, которая вытекает из того, что при продаже по частям невозможно дробление неимущественных составляющих предприятия (права требования, долги, средства индивидуализации продавца, его товаров работ, услуг. Однако, данный вопрос имеет гораздо более сложную природу. Возьмем конкретный пример: Завод «Парус», производящий различные продукты питания, имеет намерение продать свой молочно - перерабатывающий комплекс. Комплекс расположен вне места нахождения завода, имеет замкнутый производственный цикл, полностью укомплектован штатом работников и необходимыми производственными мощностями, в наличии также устоявшиеся связи и взаимные обязательства с поставщиками и покупателями, присутствуют средства индивидуализации продукции. Однако, в то же самое время, данный молочно - перерабатывающий комплекс носит фирменное наименование Завода «Парус», его материальные и нематериальные активы учитываются на балансе последнего, достаточно остро стоит проблема: была бы столь обширная клиентура и доверяли бы кредиторы свои средства комплексу, будь он в составе иного юридического лица, а не Завода «Парус».

Возникает закономерный вопрос: что же отчуждается Заводом «Парус» - предприятие или часть предприятия, рассматриваемая в свете ст. 559 ГК как набор движимого и недвижимого имущества. Следуя формальной логике ГК, в отношении молочно - перерабатывающего комплекса должен быть заключен договор купли-продажи имущества (не предприятия как имущественного комплекса в целом), а в отношении нематериальных активов – договоры цессии, перевода долга, если это не запрещено законом, концессионные и лицензионные договоры. Целесообразность же этого с практической точки зрения весьма и весьма сомнительна, прежде всего, из-за неоправданного осложнения гражданского оборота, требующего значительных финансовых затрат, более того, покупатель теряет возможность получить представление о приобретении в целом, оценить выгодность сделки, значительно увеличиваются в результате такого «дробления» составляющих его шансы приобрести нечто совершенно разрозненное, непригодное для использования в предполагаемых целях.

Выход из подобной сложной ситуации видится в поиске компромиссных вариантов с использованием мирового опыта. Так, В США в соответствии с Единым Торговым Кодексом допускается продажа предприятия по частям, причем как предприятие может быть продано более половины имущества на определенную дату. При этом покупатель получает от продавца уведомление (обязательство), о том, что продавец не будет осуществлять определенный вид предпринимательской деятельности, использовать те или иные права в отношении оставшейся части предприятия и в ущерб покупателю. Таким образом, оставшаяся у продавца часть активов предприятия может быть в последствии им реализована уже как совокупность материальных объектов или по отдельности. В Германии вопрос о продаже части предприятия рассматривается в плане оценки и гарантий качества отчуждаемой части. при продаже предприятия в целом качество его элементов гарантируется априорно, при реализации части – требуются дополнительные, особые гарантии в отношении каждой существенной части предприятия.

Важнейшей особенностью предмета договора купли-продажи предприятия является наличие в составе предприятия имущественных прав и обязанностей продавца перед третьими лицами. Таким образом, при продаже предприятия происходит не только смена собственника имущества, но и уступка права требования и перевод долга. Но если передача права требования от одного лица к другому в результате продажи предприятия не требует дополнительных действий со стороны продавца, согласно общим нормам ГК об уступке права требования, то перевод долга возможен только с согласия кредиторов, что накладывает на стороны обязанность по уведомлению кредиторов, более полно данная обязанность будет раскрыта ниже. На этом примере можно убедиться насколько специфика предмета договора накладывает отпечаток на его содержание.

Еще одной характерной для предмета договора купли-продажи предприятия чертой является включение в состав имущественного комплекса земельного участка, на котором расположено предприятие и необходимого для его деятельности. Вопросы оборота земельных участков в составе имущественных комплексов предприятий не нашли отдельного правового регулирования в ГК, следовательно, субсидиарному применению подлежат соответствующие положения параграфа 7 гл. 30 ГК, в частности ст. 552. Таким образом, если продавец является собственником земельного участка, то покупателю вместе с предприятием передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на земельный участок, входящий в состав предприятия. Если продавец не является собственником земли, то покупатель приобретает право пользования участком, на тех же условиях что и продавец. Согласие собственника земельного участка для отчуждения стоящего на нем предприятия при этом не требуется, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (ст.552 ГК).

Из-за указанной специфики предмета договора законодатель установил повышенные требования к его определению в договоре. Согласно п.1 ст. 561 ГК в договоре купли-продажи предприятия обязательно указывается состав и стоимость предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. При отсутствии этих данных в договоре условие об имуществе, подлежащем передаче считается не согласованным, а соответствующий договор не заключенным.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Сторонами договора купли-продажи предприятия выступают как юридические, так и физические лица, обычно предприниматели, что объясняется основной предназначенностью имущественного комплекса предприятия – использование для ведения предпринимательской деятельности. Сторонами договора соответственно являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник предприятия. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются свидетельством, выданным уполномоченным государственным органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом.

При продаже государственных и муниципальных унитарных предприятий в качестве продавца выступает специально уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. При этом важно иметь ввиду, что продажа имущественного комплекса государственного или муниципального унитарного предприятия, влечет потерю последним базы правосубъектности и его ликвидацию либо преобразование.

На договор купли-продажи предприятия распространяются установленные законом правила совершения сделок с имуществом, находящимся в общей собственности и правила внутреннего принятия решения об отчуждении имущества в собственности юридических лиц частной формы собственности. Кроме того стороны договора купли-продажи должны обладать надлежащим объемом право- и дееспособности для совершения такого рода сделок.

ЦЕНА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Договор купли-продажи предприятия, как и других объектов недвижимости, должен предусматривать цену предприятия. Цена является существенным условием договора, что опять же непосредственно связано со сложностью и специфичностью предмета договора, его повышенной стоимостью и неоднородностью состава. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене (стоимости) предприятия договор считается незаключенным (ст.555 ГК). При этом правила п.3 ст.424 ГК об обычно взимаемой цене при сравнимых обстоятельствах не действует. Обычно цена предприятия включает и цену земельного участка, передаваемого вместе с этим предприятием и необходимого для его использования или права на него, если иное не установлено законом или договором.

Согласно п.1 ст.561ГК состав и стоимость предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации, проводимой в соответствии с правилами такой инвентаризации.

ГК установил, что до подписания договора купли-продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами ряд документов, которые преследуют двоякую цель: 1) определить фактическое наличие материально-технических ресурсов на балансе предприятия и нематериальных активов, естественно на определенную дату, так как отчуждается предприятие «на ходу», что отнюдь не предполагает постоянной статичности его элементов; 2) установить степень сохранности материальных и нематериальных активов, в том числе путем определения их нормативного износа. К таким документам относятся: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а так же перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. При этом акт инвентаризации должен отражать фактическое положение вещей и должен быть подтвержден заключением аудитора, которое в свою очередь должно соответствовать данным бухгалтерского баланса с отметкой налогового органа на отчетную дату. При отсутствии подобной согласованности невозможна не только оценка финансовой деятельности предприятия, его доходности, рентабельности, но и заключение договора купли-продажи вообще, так как составление данных документов – есть императивное требование закона.

Однако в соответствии с принципом свободы договора, стороны могут определять его условия, руководствуясь собственным волеизъявлением (кроме случаев, когда такие условия четко определены законом). И потому ничто не мешает заключить договор купли-продажи предприятия в отступление от той цены, которая будет вытекать из вышеназванных документов. Например, можно приобрести предприятие себе в убыток, рассчитывая на кредитоспособность должников предприятия.

Однако, как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведения вышеназванных мероприятий и в соответствии с их итогами.

СРОК ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Срок договора купли-продажи предприятия не является его существенным условием, законодательством специально срок не нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Однако, как будет показано ниже, продажа предприятия осуществляется в три этапа:

Из-за сложности передачи достаточно обширного имущественного комплекса заключение договора и полная передача предприятия зачастую разорваны во времени. И потому во избежание проволочек в оформлении соответствующей документации в договоре целесообразно предусмотреть срок, к которому предприятие будет передано покупателю, исходя из реальных возможностей продавца за установленное время подготовить предприятие к передаче и передать его. Возможно, предусмотреть и срок, к которому право собственности покупателя на приобретенное предприятие будет зарегистрировано, опять же во избежание затягивания соответствующей процедуры и длительного уклонения сторон от ее осуществления.

ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА

Договор купли-продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с обязательным приложением к нему следующих документов: акт инвентаризации предприятия, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия. С указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (ст. 560 ГК). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Помимо указанных требований к форме, характерной особенностью договора купли-продажи предприятия является обязательная государственная регистрация самого договора, который приобретает силу и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3 ст.560).

Сама продажа предприятия, как уже подчеркивалось выше, осуществляется в три этапа:

1) Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.

2) Передача предприятия по передаточному акту.

3) Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию: государственная регистрация договора купли-продажи предприятия и государственная регистрация перехода права собственности на предприятие. Повышенное внимание к самому договору купли-продажи по видимому объясняется особой ценностью предприятия как имущественного комплекса, сложностью его состава и важностью производственно-хозяйственного назначения, а также тем, что существенным образом затрагиваются права и интересы третьих лиц при заключении такого рода сделок. Единообразная, более жесткая форма государственной регистрации договора пришла на смену упрощенному варианту его нотариального удостоверения. Можно спорить о преимуществах упрощенного нотариального порядка (экономия времени и средств на создание специальных учреждений регистрации и др.), однако и государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют единую цель - обеспечить контроль государства за совершением сделок с особо ценными объектами. И избранный законодателем путь такого контроля не лишен позитивных черт в смысле сосредоточения информации оправе собственности на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия, с момента осуществления которой договор считается заключенным, является первоначальным этапом контроля со стороны государства за оборотом промышленной недвижимости и создает предпосылки правомерного поведения субъектов гражданского оборота в ходе отчуждения предприятия. Вступление договора в силу предполагает осуществление сторонами действий направленных на его исполнение, в том числе исполнение обязанности по передаче предприятия. В завершающей стадии исполнения договора, по общему правилу п.2 ст. 564 ГК, непосредственно после передачи предприятия, осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на предприятие, и именно с этого момента покупатель получает «титул» собственника. В целом с помощью государственной регистрации перехода права собственности на предприятие обеспечивается стабильность, законность и гласность прав на недвижимость. Законодатель предусмотрел единый порядок государственной регистрации договора купли-продажи предприятия и права собственности на приобретенное предприятие. Ст. 22 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. гласит: «государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом производится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта».

Таким образом, закон требует соблюдения надлежащей формы договора купли-продажи предприятия и порядка его государственной регистрации, что предполагает соблюдение ряда императивно установленных требований, среди которых составление единого письменного документа, с приложением к нему документов, указанных в п.2 ст. 561 ГК и государственная регистрация самого договора в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, что обусловлено спецификой предмета договора и повышенным вниманием государства к такого рода сделкам.

Обязанности продавца

В самом общем виде обязанности продавца в любом договоре купли-продажи заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передачи ему товара в определенном договором количестве, качестве, комплекте, свободным от прав третьих лиц.

Основной обязанностью продавца в договоре купли-продажи предприятия является передача предприятия, путем составления и подписания передаточного акта. Передаточный акт является документом, отражающим строго формализованный порядок отчуждения предприятия.

Такой порядок продиктован, прежде всего, сложностью имущественного комплекса, подлежащего передаче, а составление передаточного акта имеет две задачи: 1) установить во времени факт передачи предприятия; 2) установить состав предприятия. Первая задача достигается с момента подписания передаточного акта обеими сторонами, с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Последнее в свою очередь связано с тем, что вместе с риском покупатель получает право использовать входящее в состав предприятия имущество в своей предпринимательской деятельности (ст. 563 ГК).

По мнению авторов комментариев, использование предприятия в промежутке между заключением договора и передачей предприятия по акту и до перевода права собственности на покупателя логично сопутствует фактам перехода рисков гибели и повреждения имущества на него. Кроме того, использование предприятия может быть просто необходимо для поддержания предмета договора в исправном состоянии, либо для избежания крупных убытков, которые наступят при остановке производства.

Вторая упомянутая задача (установление состава предприятия) достигается благодаря содержанию передаточного акта. Передаточный акт, согласно ст.563, должен содержать данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках передаваемого имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Обязанность по передаче предприятия покупателю осуществляется в два этапа:

1) Подготовка предприятия к передаче означает не только составление акта, но и согласование его с покупателем, что на мой взгляд, следует из формулировки п.1 ст.563, где в содержание передаточного акта включены данные о выявленных недостатках имущества и перечне имущества не подлежащего передаче ввиду его утраты, наличие которых было бы целесообразно довести до сведения покупателя до подписания акта.

2) Передача предприятия и подписание передаточного акта. Именно такая последовательность (передача, а потом подписание) отвечает логике осуществления этой обязанности продавцом. Предприятие – сложный имущественный комплекс, состоящий из множества элементов, передача которых единовременно практически нереальна, однако к моменту подписания акта предприятие, если уже не будет передано, то покупателю должна быть обеспечена фактическая возможность беспрепятственно принять предприятие. Было бы странно предположить ситуацию, при которой покупатель подписал бы передаточный акт, со всеми вытекающими отсюда последствиями, не получив предприятия «в натуре» или реального права беспрепятственно принять его.

Однако выполнение обязанности по передаче предприятия еще не означает, что продавец выполнил свое обязательство по договору. Помня вышеозначенную очередность действий по продаже предприятия (1.подписание и регистрация договора, 2.передача предприятия, 3.регистрация права собственности на приобретенное предприятие), можно заключить, что покупатель будет считаться исполнившим свое обязательство по договору с момента перехода к покупателю права собственности на предприятие и государственной регистрации такого перехода.

3) Согласно ст. 564 ГК право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации такого права. Право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не установлено договором.

Особенностью договора купли-продажи предприятия является четкое разграничение момента перехода на покупателя права собственности, который связывается с государственной регистрацией этого права и момента перехода рисков случайной гибели и повреждения имущества, который приурочивается к передаче предприятия (подписание передаточного акта). По мнению Авилова, это связано с тем, что покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться предприятием в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых оно приобретено (что частично подтверждается формулировкой п.3 ст564 ГК). Это право покупателя схоже с правом собственности, но является вторичным вещным правом. Данная юридическая конструкция имеет много общего с понятием эмфитевзиса в римском праве. Права эмфитевты (лицо-правообладатель) были весьма широкими. Не являясь собственником и имея ius in re aliena (право на чужую вещь), он в то же время имел право осуществления всех правомочий собственника. Он осуществлял обладание и пользование вещью. В собственность эмфитевты переходили все плоды и доходы от имущества. Его права могли быть проданы, завещаны, подарены, но с обязательным уведомлением собственника и предоставлением ему права преимущественного приобретения (ius protimeeseos). Для защиты своего права эмфитевта использовал все владельческие иски, то есть его права пользовались вещно-правовой защитой. Общее правило эмфитевзиса: владелец может осуществлять с вещью любые операции, не ухудшая ее.

Говоря о схожести вторичного права владения и пользования предприятием со стороны покупателя до момента государственной регистрации права собственности на него с эмфитевзисом, необоснованно было бы предположить, что все перечисленные правомочия эмфитевты будут реализованы покупателем. Прежде всего потому, что эфитевзис – институт рассчитанный на длительный период обладания данным правом, в то время как положение владельца предприятия (покупателя) с момента его передачи и до регистрации права собственности - достаточно краткосрочно, к тому же сам покупатель заинтересован в скорейшем вступлении в права «полноценного собственника». Таким образом, такому «промежуточному собственнику» в действительности необходимы лишь права использования и распоряжения имуществом предприятия в целях, в которых оно приобреталось и для предотвращения порчи и гибели имущества, что, в свою очередь, продиктовано производственной необходимостью. Иные же правомочия перейдут к покупателю с момента государственной регистрации права собственности на предприятие.

Обязанность передать предприятие свободным от прав третьих лиц.

Эта общая для договора купли-продажи обязанность продавца преломляется в договоре купли-продажи предприятия с учетом специфики его предмета, в состав которого входят пассивные обязательства продавца перед третьими лицами, то есть долги. В этом случае продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего соответствующие долги надлежащим образом.

И перевод долга, и извещение покупателя о долгах осуществляется в ходе подписания передаточного акта, необходимым содержанием которого является перечень всех долгов. Очевидно, что долги не указанные ни в передаточном акте, ни в договоре, ни в приложениях к нему не могут считаться переданными покупателю. В этом смысле я полностью согласна с Авиловым, который сомневается в практической значимости п.3 ст.665 ГК, которая предусматривает последствия передачи долгов, не указанных в передаточном акте. Никакие долги и обязательства продавца не могут быть переданы покупателю без его согласия, то есть если они не будут указаны в договоре, в приложениях к нему или в передаточном акте, подписанном новым должником. Поэтому гипотеза п. 3 ст.655 ГК о том, что покупатель мог и не знать о перешедших на него обязательствах вряд ли имеет смысл и вступает в противоречие со ст. 563 ГК.

Сама процедура перевода долга имеет особенности и требует обязательного уведомления и получения согласия кредиторов, о чем речь более подробно пойдет в ниже.

Обязанность продавца передать имущество в надлежащем количестве (комплекте) и надлежащего качества.

Данная обязанность также является общей для всех договоров купли-продажи, но из-за неоднородности и сложности предмета договора купли-продажи предприятия имеет свои особенности и отдельное правовое регулирование. Как упоминалось выше количество и качество имущества, подлежащего передаче, определяется на основе полной инвентаризации и закрепляется документами, прилагаемыми к договору купли-продажи предприятия. Эти же показатели в отношении фактически передаваемого имущества фиксируются в передаточном акте.

ГК предусматривает и особенности ответственности стороны за нарушение этой обязанности. Согласно ст.565 ГК последствия нарушения условия о количестве и качестве определяются аналогично общим положениям о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено пп.2-4 ст. 565 ГК.

Приоритет, отданный здесь специальным нормам, еще раз подчеркивает специфику предмета договора, которая диктует и некоторые особенности ответственности за его несоблюдение.

П.2 ст. 565 ГК гласит: «В случаях, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в соответствующих случаях иных требований не предусмотрено договором». Очевидно, что в данном случае произошло сужение правомочий покупателя в случае получения товара ненадлежащего качества по сравнению с общими нормами о договоре купли-продажи. Но это обстоятельство объясняется тем, что покупатель, согласовавший и подписавший передаточный акт, был оповещен об этих недостатках, и его правомочия в связи с этим ограничиваются требованием о соразмерном уменьшении покупной цены. Если же указанные недостатки были выявлены покупателем после передачи предприятия и ранее не были ему известны, то он пользуется всеми средствами защиты по общим правилам о купле-продаже, что отчасти подтверждается п.4 ст. 565 ГК, где говориться, что продавец, получивший уведомление покупателя о недостатках переданного имущества по количеству или качеству, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить недостающее имущество.

В п.4 ст. 565 ГК говориться об устранимых недостатках переданного имущества. В той же ситуации, когда покупателю передано в составе предприятия имущество, не пригодное для целей, названных в договоре, за которые отвечает продавец и эти недостатки не устранены в порядке и сроки, установленные законом или их устранение невозможно, покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору (п.5 ст. 565).

Говоря о последствиях несоблюдения условий договора купли-продажи предприятия, необходимо упомянуть, что правила ГК о последствиях недействительности сделок и об изменении или расторжении договора купли-продажи предприятия, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или обеих сторон, применяются к договору купли-продажи предприятия, если они существенно не нарушают права и интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566 ГК). Появление такого рода ограничений в применении последствий недействительности сделок к договору купли-продажи предприятия, по видимому, связано с тем, что предприятие является промышленным объектом с множеством экономических связей, причем весьма масштабных. И вследствие правовых споров между сторонами договора может быть причинен ощутимый ущерб иным субъектам права и возникнуть дисбаланс в соответствующей сфере хозяйствования. В связи с введением оценочного понятия «существенное нарушение прав» предполагается, что определит существенно или нет конкретное нарушение суд своим мотивированным решением.

Обязанности покупателя

Обязанности покупателя по договору купли-продажи предприятия специально ГК не регламентируются, что предполагает отсылку к общим нормам ГК о купле - продаже. В самом общем виде существует две основные обязанности покупателя: принять и оплатить товар.

Обязанность покупателя принять предприятие выражается в действиях покупателя по непосредственному принятию и в действиях, способствующих принятию. Покупатель до подписания передаточного акта обязан подготовить все условия для принятия имущества, обязательств и прав, и иных элементов состава предприятия, а затем подписать передаточный акт. Согласно ст. 484 ГК, если покупатель в нарушение закона или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе требовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

В связи с тем, что продавец считается исполнившим свое обязательство по договору только с момента государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие, покупатель не в праве необоснованно уклоняться от такой регистрации. В противном случае вопрос через суд, аналогично нормам о купле-продаже недвижимости (п.3 ст.551 ГК). Суд по требованию стороны выносит решение о государственной регистрации перехода права собственности, а сторона, необоснованно уклонявшаяся от регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой государственной регистрации.

Покупатель обязан оплатить предприятие в порядке и сроки, установленные договором, в соответствии с общими нормами о купле-продаже. Жариков обратил внимание на то, что в связи с длительностью перехода права собственности на предприятие от продавца к покупателю, зачастую между ними возникают споры о цене предприятия, так как изменилась его первоначальная балансовая стоимость. Продавцы требуют увеличения цены и изменения договора, но такие иски, как правило, отклоняются судом, так как в п.2 ст.424 ГК установлено, что изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. Так, Акционерное общество обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью, в котором указало, что АО заключило с ООО договор купли-продажи имущественного комплекса, в котором была согласована его стоимость. Перечисление денег производилось частями, а имущество было передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты. При этом АО в связи с переоценкой основных фондов в соответствии с Постановлением Правительства РФ считает, что в договор следует внести изменения в виде увеличения цены, так как последний платеж был внесен в период, когда должна была производиться указанная переоценка, с возмещением АО разницы в ценах. Суд исковые требования АО удовлетворил.

ВАС РФ данное решение отменил, указав, что при вынесении решения нижестоящий суд не учел следующих обстоятельств. В данном договоре указана цена комплекса, которая перечислялась продавцу частями, а имущество передано по акту приема-передачи после его полной оплаты. При этом согласно п.1 ст. 424 ГК исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В соответствии со ст. 408 ГК обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением. В данном случае, поскольку обязательства сторон по договору исполнены, отсутствуют правовые основания по увеличению цены по соответствующим пунктам договора, прекратившего свое действие. Соответственно отсутствует и основание для взыскания разницы в ценах. Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец (АО) не вправе требовать внесения изменения в договор в части увеличения цены проданного предприятия.

Соблюдение прав кредиторов и должников при продаже предприятия

Положения параграфа 8 гл.30 части 2 ГК в отношении прав кредиторов при продаже предприятия, а также общие положения параграфа 1 гл. 24 части 1 ГК в отношении прав должников при замене кредитора в обязательстве, к сожалению не нашедшие конкретизации применительно к продаже предприятия, - в достаточной степени проблемная сфера правового регулирования в рамках договора купли-продажи предприятия. Выделение ее в отдельный подраздел данной работы связано с особенностями отношений, возникающих в ходе соблюдения соответствующих прав кредиторов и должников, которые не могут быть сведены исключительно к тем или иным обязанностям сторон по договору купли-продажи предприятия.

Ст.562 ГК возлагает на одну из сторон договора (продавца или покупателя) обязанность уведомить в письменной форме кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до его передачи покупателю. Поскольку моментом передачи следует считать подписание передаточного акта, то кредиторы извещаются на стадии подготовки и согласования передаточного акта, то есть до его подписания. ГК предполагает, что письменно известит кредиторов любая из сторон, но целесообразно возложить эту обязанность на продавца, так как он располагает большей информацией для оперативного осуществления этой обязанности.

Извещенный в установленном порядке кредитор может дать согласие на перевод долга и строить свои отношения с новым должником, письменно сообщив о своем согласии продавцу или покупателю. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо потребовать признания договора недействительным полностью или в соответствующей части (п.2 ст. 562), выразив тем самым свое отношение к переводу долга. Данная ситуация предельно ясна, так как надлежащим образом извещенный кредитор как лицо управомоченное в обязательстве может воспользоваться любой из предоставленных ему ст. 562 ГК возможностей, возражая против перевода долга на покупателя.

Но возможна и иная ситуация, при которой кредитор не будет в письменной форме извещен о продаже предприятия до его передачи покупателю. В этом случае кредитор может предъявить требования о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков или признании договора недействительным полностью или в соответствующей части в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю (п.3 ст.562).

И в первом и во втором случае кредитор, узнав о предполагаемом или состоявшемся переводе долга, выражает свое согласие или несогласие на перевод долга. Но вполне вероятна ситуация, при которой кредитор, получивший надлежащее уведомление, в течение трех месяцев хранит молчание. В этом случае встает вопрос о том, как толковать молчание кредитора, как согласие на перевод долга или как отказ на такой перевод? Здесь существует две противоположные точки зрения. Одни авторы считают, что кредитор должен выразить свое согласие или несогласие только в письменной форме (ст.389, 391 ГК) и его молчание означает несогласие с переводом долга. И кредитор сохраняет за собой право в любой момент дать согласие на перевод долга или воспользоваться любой из предоставленных ему п.2 ст.562 возможностей. Другие же полагают, что срок в три месяца является пресекательным и его истечением погашается право кредитора заявлять какие-либо требования продавцу. Предполагается, что о своем согласии кредитор уведомит письменно, а о несогласии «уведомят» его действия, направленные на прекращение обязательства. Таким образом, если кредитор молчит три месяца и не предпринимает никаких действий, свидетельствующих о его несогласии с переводом долга, то такое молчание может трактоваться как согласие на перевод долга, что вполне возможно в соответствии с п.3 ст.158 ГК. Мнение же о том, что уведомление о согласии или нет на перевод долга должно последовать лишь в письменной форме, ставиться под сомнение доводом о том, что несоблюдение простой письменной формы не лишает сделку юридической силы.

На мой взгляд, в данной ситуации наиболее приемлема вторая точка зрения. Ибо «нерадивый» кредитор, который в течение трех месяцев после получения извещения не предпринял никаких действий по сохранению или исполнению обязательства, не должен сохранить право удовлетворения своих требований в любой момент. Такой вариант совершенно неприемлем для покупателя, над которым «Дамокловым мечом» будет висеть долг, что существенно отразиться на свободе распоряжения имущественным комплексом. В этом случае вполне справедливо считать кредитора просрочившим и лишенным права заявлять новому собственнику какие-либо требования.

В случае перевода на покупателя долгов без согласия кредитора (что может случиться как до уведомления кредиторов, так и при получении его несогласия с переводом долга, выраженным в разных формах) стороны договора несут солидарную ответственность по этим обязательствам (п.4 ст.562 ГК).

При продаже предприятия исключительно важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств. В первую очередь это касается пассивных обязательств, но в составе предприятия передаются и активные обязательства, то есть те, в которых продавец является кредитором. По общему правилу ст. 382 п.2 ГК для перехода прав требования к другому лицу не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Должник лишь должен быть письменно уведомлен о состоявшемся переходе.

Из диспозитивности ст. 832 п.2 ГК РФ также следует, что договором продавца и его должника или законом может быть предусмотрена обязанность кредитора получить согласие должника на переход права требования к другому лицу. А п. 2 ст. 388 ГК прямо запрещает уступку требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Однако ни в ст.562 ГК ни во всем параграфе 8 гл. 30 ГК ничего не говориться об уведомлении должников при продаже предприятия, и тем более о случаях, когда требуется его согласие на переход прав требования к другому лицу, хотя последствия такого «молчания» сторон могут быть весьма и весьма значительными в случае, когда речь идет о предприятии. Так, согласно п. 3 ст. 382 ГК, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом же случае исполнение обязательств первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Названный пробел законодательства должен быть, безусловно, устранен путем прямого применения соответствующих норм части 1 ГК в отношении соблюдения прав должников при переходе прав кредитора к другому лицу к договору купли-продажи предприятия. Таким образом, на продавца или покупателя возлагается обязанность уведомить не только кредиторов о переводе долга, но и должников - о переходе права требования, если соответствующая обязанность вытекает из договора с ними или закона, а в установленных законом случаях получить их согласие на переход прав кредитора к другому лицу.

Несмотря на то, что правовое регулирование института купли-продажи имущественных комплексов предприятий и практика его применения оставляет открытыми ряд существенных вопросов, некоторые из которых были освещены в данной главе, следует констатировать факт, что договор купли-продажи предприятий как особых объектов гражданских прав занял свое законное место среди договоров купли-продажи по ГК РФ, впервые обозначив основные принципы регулирования такого рода сделок с имущественными комплексами.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги рассмотрения вопросов, касающихся включения имущественных комплексов предприятий в имущественный оборот в целом и их купли-продажи в частности, необходимо отметить, что несмотря на достаточно большое количество проблем, данная область имеет перспективный характер как в экономическом, так и правовом аспектах. Невозможно не признать, что одним из основных условий развития современного общества является умелое и эффективное использование ресурсов, в том числе и промышленных. Так называемая «постиндустриальная» экономика значительно поднимает уровень потребностей индивида, одновременно заставляя его искать все новые и новые пути их удовлетворения, в том числе за счет более гибкого, планомерного использования наиболее важных в социально-экономическом смысле объектов. Принимая во внимание факт, что основу потребления современного человека на восемьдесят процентов составляют промышленные товары или товары прошедшие промышленную обработку, можно с уверенностью констатировать, что производственные объекты имеют стратегически важное значения для развития любой страны.

Наметившиеся в России тенденции стабилизации промышленности и производства, в условиях паритета всех форм собственности создают благоприятную почву для использования новых возможностей повышения рентабельности, эффективности, прибыльности производства. Экономические реалии, в свою очередь, вызывают к жизни необходимость конструирования правовых форм реализации этих возможностей. В этом смысле несомненна заслуга законодателя давшего новую жизнь и переосмыслившего понятие предприятия как имущественного комплекса, объекта, а не только субъекта имущественных отношений. «Сакральность» и неприкосновенность государственной собственности на средства производства, присущая советскому периоду, была устранена, предприятие – товар, да, обладающий рядом существенных особенностей, да, требующий отдельного правового регулирования, но товар, в отношении которого совершается целый ряд сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Вопрос о преимуществах такой «мобилизации», более широкого вовлечения предприятия в оборот, лежит прежде всего в вышеупомянутых экономических областях повышения эффективности использования производящих мощностей, естественно с целью максимизации прибыли и выпуска продукции, а также в социально-психологических аспектах повышения заинтересованности в результатах своей деятельности, при существовании разумного опасения перехода предприятия к другому собственнику, что в равной мере касается как собственника предприятия так и рядового рабочего.

Отметив приоритетность выделения предприятия в особый вид объектов гражданского оборота, нужно учитывать, что законодательное регулирование и практическое применение института купли-продажи предприятия находится в стадии своего совершенствования. Видимо этим следует объяснять пробелы и противоречия нормативного материала в данной сфере, это же дает основания скептикам называть продажу предприятий в России мало распространенным явлением, а нормы ее регулирующие - программными. В основном же следует признать, что правовое регулирование и практическое применение норм купли-продажи имущественных комплексов предприятий имеет высокую актуальность и значимость их растет на современном этапе развития Российской Федерации.

Комментарий к ГК РФ части второй под ред. Садикова О.Н. М-97 с.139-140.

Гражданское право (том 2) под ред. Сергеева А.П. Толстого Ю.К. М-98 С.109

«Римское частное право» под редакцией Новицкого И.Б. М-94 С.215-218.

«Недвижимое имущество: правовое регулирование», Жариков Ю.Г. Масевич М.Г. М-97 с. 208.

Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.12.97г. № 21 «Обзор практики разрешения споров по договорам купли-продажи недвижимости»